Costruire un nuovo piano sopra il proprio appartamento, recuperare un sottotetto per ricavarne un’unità abitativa, innalzare il tetto per ampliare gli spazi: sono operazioni che molti proprietari di appartamenti all’ultimo piano considerano, spesso senza rendersi conto di quanto la materia sia giuridicamente delicata.
Il diritto di sopraelevazione esiste ed è riconosciuto dalla legge, ma è circondato da condizioni precise, limiti concreti e obblighi economici che non possono essere ignorati. Conoscerli prima di avviare qualsiasi lavoro è fondamentale per evitare contestazioni, liti condominiali e conseguenze patrimoniali inattese.
Chi ha il diritto di sopraelevare
Il Codice Civile attribuisce il diritto di sopraelevare al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare. Si tratta di una facoltà che appartiene a questi soggetti per legge, salvo che il titolo di acquisto o il regolamento condominiale non dispongano diversamente.
Una precisazione importante riguarda gli edifici dotati di sottotetto, soffitta o abbaino di proprietà esclusiva: in questi casi, il proprietario del piano “normale” sottostante non ha diritto di sopraelevare. Il diritto spetta a chi è proprietario del livello più alto dell’edificio, che in presenza di un sottotetto coincide con il proprietario di quest’ultimo. È un dettaglio che fa una grande differenza pratica e che spesso viene sottovalutato.
Quando l’ultimo piano appartiene a più proprietari in porzioni distinte, ciascuno può sopraelevare soltanto nello spazio verticale sovrastante la propria unità immobiliare, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri. Ogni proprietario agisce autonomamente, nel rispetto delle regole comuni.
Cosa si intende per sopraelevazione: un confine non sempre netto
Sembrerebbe intuitivo capire quando si tratta di sopraelevazione, ma la realtà giuridica è più sfumata. La questione si è posta in modo particolare per il recupero dei sottotetti: se un proprietario trasforma uno spazio non abitabile in un appartamento, sta sopraelevando?
La risposta dipende da come vengono eseguiti i lavori. La giurisprudenza della Corte di Cassazione, dopo anni di orientamenti non sempre uniformi, ha sostanzialmente chiarito che si configura sopraelevazione quando i lavori comportano il superamento dei limiti strutturali originari dell’edificio, ovvero quando viene innalzata l’altezza complessiva del fabbricato e spostata in alto la copertura. Al contrario, le modifiche puramente interne al sottotetto che non alterino i confini esterni dell’edificio non rientrano nella disciplina della sopraelevazione.
In pratica: se per ricavare un appartamento dal sottotetto si alzano i muri perimetrali o si sposta il tetto verso l’alto, si è di fronte a una sopraelevazione a tutti gli effetti. Se invece ci si limita a interventi interni senza toccare l’involucro esterno, la disciplina dell’art. 1127 del Codice Civile non si applica. La distinzione, apparentemente tecnica, ha conseguenze legali e patrimoniali rilevanti.
I limiti al diritto di sopraelevare
Il diritto di sopraelevazione non è assoluto. Il Codice Civile prevede due condizioni che possono bloccarlo o limitarlo.
La prima riguarda la stabilità dell’edificio. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche della struttura non la consentono. La Cassazione ha chiarito che questa valutazione non si limita alla semplice capacità portante dei muri, ma include anche la resistenza dell’edificio alle sollecitazioni sismiche. In zone ad alto rischio sismico, questo aspetto è particolarmente rilevante e richiede una perizia tecnica accurata prima di procedere.
La seconda condizione riguarda i diritti degli altri condomini. Questi possono opporsi alla sopraelevazione quando essa compromette l’aspetto architettonico dell’edificio o riduce in misura significativa l’aria e la luce che raggiungono i piani sottostanti. Non si tratta di un diritto di veto assoluto: l’opposizione deve essere fondata su un pregiudizio concreto e rilevante, non su mere preferenze estetiche soggettive.
L’indennità di sopraelevazione: un obbligo che sorprende molti
Uno degli aspetti meno noti — e spesso più controversi — della sopraelevazione è l’obbligo di pagare un’indennità agli altri condomini. Non al condominio come ente, ma ai singoli proprietari delle altre unità immobiliari.
Il motivo è chiaro: sopraelevando, il proprietario dell’ultimo piano si appropria di spazio aereo e volumetria che in parte sono espressione del valore comune dell’edificio. Questa appropriazione deve essere compensata economicamente.
Il calcolo dell’indennità segue un metodo preciso: si prende come riferimento il valore attuale del suolo su cui insiste l’edificio (o la parte sopraelevata), lo si divide per il numero totale di piani che risulteranno dopo l’intervento — compreso quello di nuova costruzione — e dal risultato si sottrae la quota spettante al sopraelevante in base ai suoi millesimi. La cifra residua è l’indennità dovuta agli altri condomini, da ripartire tra loro proporzionalmente.
L’obbligo nasce al momento dell’ultimazione dei lavori, mentre gli interessi per eventuale ritardo nel pagamento decorrono solo dalla formale messa in mora del debitore. Il diritto all’indennità si prescrive in dieci anni. Un dato significativo: l’obbligo di corrispondere l’indennità sussiste anche se la sopraelevazione viene eseguita senza il necessario titolo edilizio.
Infine, quando la sopraelevazione altera in misura superiore a un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare del sopraelevante, si rende necessaria la revisione delle tabelle millesimali. La quota del sopraelevante aumenta, quelle degli altri condomini si riducono di conseguenza.
Il lastrico solare e la colonna d’aria: una distinzione che conta
Un aspetto tecnico ma di grande rilievo pratico riguarda la differenza tra la proprietà del lastrico solare e la proprietà dello spazio aereo soprastante, la cosiddetta colonna d’aria. Sono due cose distinte sul piano giuridico.
La Cassazione ha stabilito che la colonna d’aria non costituisce di per sé un diritto autonomo separato dalla proprietà del lastrico. Ciò significa che il semplice fatto di essere proprietari del lastrico solare non esonera automaticamente dal pagamento dell’indennità agli altri condomini in caso di sopraelevazione. L’esonero è possibile solo quando il proprietario si sia esplicitamente riservato anche la proprietà della colonna d’aria sovrastante, circostanza che deve risultare chiaramente dall’atto di acquisto o da un titolo specifico.
Oltre all’indennità, chi sopraelevava un lastrico solare su cui gli altri condomini avevano diritto d’uso è tenuto a ricostruire una copertura equivalente, in modo che l’uso originario del lastrico non risulti più gravoso o compromesso per chi ne beneficiava.
Un’area giuridica che richiede consulenza specializzata
La sopraelevazione in condominio è una materia in cui le variabili sono molte e le conseguenze di una valutazione superficiale possono essere serie: dalle opposizioni degli altri condomini alle richieste di indennizzo, dalla revisione delle tabelle millesimali alle controversie sulla validità tecnica dell’intervento.
Prima di avviare qualsiasi progetto di sopraelevazione, è indispensabile verificare con attenzione la propria posizione giuridica, le condizioni dell’edificio e i diritti degli altri comproprietari. Allo stesso modo, se sei un condomino che ritiene di subire un pregiudizio da una sopraelevazione in corso o già realizzata, è importante agire per tempo e con gli strumenti giusti.
Il nostro studio è a tua disposizione per analizzare la tua situazione specifica, valutare i presupposti per agire o per difenderti, e accompagnarti in ogni fase del percorso. Contattaci per fissare una consulenza: ti forniremo un quadro chiaro e completo di ciò che puoi fare e di come tutelarte al meglio.