Quando un condominio non paga i propri fornitori o non onora i debiti contratti nell’interesse comune, i creditori si trovano spesso a dover affrontare una situazione giuridicamente complessa.
Chi si può rivalere? Su chi si agisce? E con quali limiti?
Le domande, apparentemente semplici, nascondono in realtà una disciplina articolata, frutto di importanti evoluzioni legislative e giurisprudenziali che hanno profondamente trasformato il modo in cui il diritto italiano regola i rapporti tra i creditori del condominio e i singoli proprietari. Proviamo a comprendere come funzionano le azioni del creditore e le forme di tutela per i condomini.
Come si ripartiscono le spese condominiali
Il punto di partenza è il Codice Civile. La norma di riferimento stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi di interesse collettivo e per le innovazioni deliberate dall’assemblea, devono essere sostenute da ciascun condomino in proporzione al valore della propria unità immobiliare. Il criterio è dunque quello della proporzionalità: ogni proprietario contribuisce secondo i propri millesimi di proprietà, non in misura uguale per tutti.
Il principio ha conseguenze dirette anche sul fronte della responsabilità verso i terzi creditori. Non è possibile pretendere da un singolo condomino più di quanto gli competa in base alla sua quota. Il condominio non è una società, né un soggetto giuridico dotato di patrimonio autonomo: è un ente di gestione, e questa sua natura influenza in modo determinante le possibilità di recupero del credito.
La svolta della Cassazione: dalla solidarietà alla parziarietà
Per molti anni, la giurisprudenza prevalente aveva adottato un approccio diverso: le obbligazioni contratte dal condominio venivano considerate solidali, il che significava che il creditore poteva rivolgersi a qualsiasi condomino per ottenere l’intero importo dovuto, salvo poi il diritto di quel condomino di rivalersi sugli altri.
Con una storica pronuncia del 2008, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno ribaltato questo orientamento. I giudici hanno ritenuto che il criterio corretto fosse quello della parziarietà: ogni condomino risponde soltanto per la propria quota, calcolata in base ai millesimi di proprietà. Non è quindi possibile chiedere a un singolo proprietario di coprire i debiti degli altri.
Il cambio di rotta non è rimasto sul piano giurisprudenziale. Pochi anni dopo, il legislatore ha recepito il principio nella riforma del condominio del 2012, introducendo una norma che oggi dispone espressamente che i creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo aver tentato inutilmente di recuperare le somme dai condomini morosi. È la cosiddetta preventiva escussione del moroso: una garanzia per chi paga puntualmente, ma anche un onere procedurale per chi vuole recuperare il proprio credito.
Il percorso che il creditore deve seguire
Comprendere la sequenza delle azioni che il creditore è chiamato a compiere è fondamentale per non commettere errori che potrebbero pregiudicare il recupero del credito.
Il primo passo è ottenere un titolo esecutivo nei confronti del condominio. Solo a partire da quel momento è possibile avviare concretamente il processo di recupero. L’amministratore ha l’obbligo di ripartire il debito tra i condomini secondo le rispettive quote e, se il credito non viene integralmente soddisfatto, deve fornire al creditore l’elenco dei condomini morosi. Questo non è una facoltà discrezionale dell’amministratore: si tratta di un vero e proprio obbligo di legge. Se l’amministratore si rifiutasse o ritardasse, il creditore avrebbe il diritto di rivolgersi al giudice per ottenere le informazioni necessarie.
Solo dopo aver tentato tutte le azioni esecutive possibili nei confronti dei morosi (pignoramenti mobiliari, immobiliari, presso terzi) e solo in caso di esito negativo, il creditore potrà rivolgersi ai condomini virtuosi. Anche in questo caso, però, ognuno risponderà soltanto per la propria quota, calcolata proporzionalmente sui millesimi di proprietà.
È bene sottolineare che questa disciplina si applica quando esisteva una regolare delibera assembleare di ripartizione delle spese. In assenza di tale delibera, la situazione cambia: il creditore potrà agire direttamente contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote, senza dover preventivamente escutere i morosi.
Il ruolo dell’amministratore nella gestione del credito
L’amministratore non è solo un intermediario passivo. La legge gli attribuisce un compito preciso e temporalmente delimitato: entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è divenuto esigibile, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme non pagate dai condomini. Significa che, se l’amministratore opera con diligenza, può intervenire preventivamente, avviando lui stesso le procedure esecutive per recuperare le somme necessarie a soddisfare i creditori del condominio, evitando così che questi debbano agire direttamente contro i singoli proprietari.
Un amministratore attento dovrebbe anche informare tempestivamente gli altri condomini dell’esistenza di morosi nel condominio, nel rispetto della normativa sulla privacy. Un’informazione puntuale consente ai condomini in regola di essere consapevoli della propria potenziale esposizione e di valutare le misure più opportune.
Il pignoramento del conto corrente condominiale
Una questione spesso trascurata riguarda la possibilità di agire direttamente sul conto corrente intestato al condominio. La legge impone all’amministratore di far transitare su un conto dedicato tutte le somme ricevute a qualsiasi titolo. Questo conto, secondo un orientamento giurisprudenziale sempre più consolidato, può essere oggetto di pignoramento da parte dei creditori, in considerazione del vincolo di destinazione che caratterizza le somme ivi depositate.
Si tratta di uno strumento utile soprattutto quando esistono fondi disponibili sul conto e il creditore intende agire con rapidità, senza dover attendere l’esito delle procedure esecutive sui singoli condomini. È però uno strumento che richiede una valutazione attenta, sia sul piano della effettiva capienza del conto, sia sul piano delle implicazioni pratiche per la gestione ordinaria del condominio.
Perché affidarsi a un professionista
La materia condominiale, come emerge da questa panoramica, è tutt’altro che lineare. Le regole da seguire sono precise, i passaggi procedurali devono rispettare un ordine preciso e le conseguenze di un errore possono essere significative, sia per il creditore che per il condomino. Conoscere i propri diritti non è sufficiente: occorre saperli esercitare nei tempi e nei modi corretti.
Se sei un creditore che non riesce a recuperare le somme dovute da un condominio, o se sei un condomino che teme di essere coinvolto in azioni esecutive per debiti altrui, il nostro studio è a tua disposizione per fornirti un’analisi della tua situazione specifica e individuare la strategia più efficace per tutelare i tuoi interessi.
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