Quando si vive in condominio, la gestione delle parti comuni è spesso fonte di discussioni e incomprensioni tra i proprietari. Tra gli elementi che generano maggiori dubbi vi sono certamente i tetti e i lastrici solari, strutture fondamentali per la protezione dell’edificio ma al centro di frequenti controversie, specialmente quando si tratta di stabilire chi deve sostenere le spese per la loro manutenzione.
In questo articolo vedremo insieme una panoramica chiara e accessibile su un tema che, pur apparendo tecnico, riguarda la vita quotidiana di milioni di italiani.
Qual è la natura giuridica di tetti e lastrici solari
Il codice civile stabilisce una presunzione importante: tetti e lastrici solari sono considerati proprietà comune di tutti i condomini, salvo che il titolo di proprietà non disponga diversamente. La presunzione si fonda sulla funzione essenziale che tali strutture svolgono, ovvero la copertura dell’intero edificio e la sua protezione dagli agenti atmosferici.
La ratio di questa previsione normativa è facilmente comprensibile: indipendentemente da quale appartamento si trovi all’ultimo piano, la copertura del condominio protegge l’intero stabile, preservandone la struttura e garantendo la vivibilità di tutte le unità abitative. Di conseguenza, anche chi abita ai piani inferiori trae beneficio dalla presenza e dal buono stato di conservazione della copertura.
Tuttavia, non tutti i tetti e i lastrici sono uguali dal punto di vista strutturale e funzionale, e queste differenze hanno importanti conseguenze giuridiche che è necessario conoscere per evitare contenziosi e gestire correttamente le spese condominiali.
Le differenze architettoniche e le relative implicazioni
Dal punto di vista architettonico, tetto e lastrico solare presentano caratteristiche sostanzialmente diverse. Il tetto si configura come una superficie inclinata, generalmente costituita da tegole o falde, che non è percorribile e svolge esclusivamente la funzione di protezione dell’edificio. La sua conformazione impedisce qualsiasi utilizzo diverso dalla mera copertura.
Il lastrico solare, invece, si caratterizza per essere una superficie piana e accessibile. Una peculiarità che gli consente di assolvere non solo alla funzione di copertura, ma anche di prestarsi ad altri utilizzi di servizio comune, come l’installazione di serbatoi idrici, la predisposizione di spazi per stendere la biancheria, oppure la creazione di aree solarium.
La differenza strutturale non è un mero dettaglio tecnico, ma assume rilevanza giuridica fondamentale quando si affronta il tema della ripartizione delle spese. La possibilità di utilizzare il lastrico solare per finalità ulteriori rispetto alla semplice copertura introduce infatti criteri distributivi specifici, soprattutto quando tale utilizzo è riservato solo ad alcuni condomini.
Come si ripartiscono le spese di manutenzione
Per quanto riguarda il tetto, essendo destinato unicamente alla funzione di copertura e presumibilmente comune a tutti i proprietari, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria seguono il principio generale stabilito dal codice civile: ciascun condomino contribuisce in proporzione ai millesimi di proprietà. Il criterio riflette il valore della quota posseduta nell’edificio e assicura un’equa distribuzione degli oneri.
La situazione si complica quando il lastrico solare, pur mantenendo la sua funzione di copertura, viene attribuito in uso esclusivo a uno o più condomini. In questo caso, la legge prevede un criterio di ripartizione particolare che tiene conto della doppia natura del lastrico: da un lato copertura comune, dall’altro bene a godimento esclusivo.
Chi gode dell’uso esclusivo del lastrico solare è tenuto a contribuire per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione. I restanti due terzi sono invece a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di edificio servita dal lastrico, in proporzione al valore della rispettiva quota millesimale. Una ripartizione che riconosce che, nonostante l’uso esclusivo, il lastrico continua a svolgere una funzione essenziale per l’intero stabile.
È importante precisare che questa regola si applica agli interventi che riguardano la funzione di copertura. Le spese sostenute esclusivamente per migliorare il godimento personale del titolare, senza alcuna utilità per la struttura condominiale, restano naturalmente a carico completo di chi ne ha l’uso esclusivo.
Il diritto di sopraelevazione e i suoi limiti
Un aspetto particolare della disciplina del lastrico solare riguarda il diritto di sopraelevare. Il proprietario del lastrico solare può infatti costruire nuovi piani sull’edificio, a condizione che le caratteristiche statiche dello stabile lo permettano e che il titolo di proprietà non preveda divieti specifici.
Tuttavia, questo diritto non è assoluto. Gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione qualora questa pregiudichi l’aspetto architettonico dell’edificio o comprometta l’illuminazione e l’aerazione delle unità immobiliari sottostante. Si tratta di una tutela importante che bilancia l’interesse individuale con quello collettivo.
Chi decide di sopraelevare deve inoltre corrispondere agli altri condomini un’indennità commisurata al valore dell’area occupata dalla nuova costruzione, e ha l’obbligo di ricostruire il lastrico solare che eventualmente veniva utilizzato anche da altri proprietari, garantendo così la continuità del servizio.
La terrazza a livello: un caso particolare
Merita attenzione anche la cosiddetta terrazza a livello, una struttura che dal punto di vista materiale assomiglia al lastrico solare ma presenta caratteristiche giuridiche peculiari. Si tratta di una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e sullo stesso piano di altri, delimitata da parapetti o balaustre che la rendono praticabile.
Sebbene svolga oggettivamente una funzione di copertura per le unità sottostanti, la terrazza a livello è principalmente concepita come prolungamento dell’appartamento cui è collegata, offrendo affaccio, illuminazione, aerazione e veduta. Per questo motivo, se il titolo non dispone diversamente, viene considerata di uso esclusivo dei proprietari degli alloggi contigui.
Anche in questo caso, tuttavia, la funzione di copertura non viene meno. Pertanto, analogamente a quanto previsto per il lastrico solare ad uso esclusivo, le spese di manutenzione e riparazione che riguardano tale funzione vengono ripartite secondo il criterio un terzo-due terzi: un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo, due terzi a carico dei condomini sottostanti in base ai rispettivi millesimi.
Perché ricorrere a una consulenza specializzata
La disciplina dei tetti e dei lastrici solari, come emerge da questa panoramica, presenta numerose sfaccettature che richiedono un’attenta valutazione caso per caso. La corretta interpretazione del titolo di proprietà, l’individuazione della natura della copertura, la verifica delle condizioni per l’applicazione dei diversi criteri di ripartizione delle spese sono tutti elementi che possono fare la differenza nella tutela dei propri diritti.
Ogni condominio presenta caratteristiche specifiche e ogni situazione merita un’analisi approfondita che tenga conto non solo delle norme generali, ma anche delle particolarità concrete dell’edificio e dei rapporti tra i condomini.
Per questo motivo, se vi trovate coinvolti in una controversia relativa alla gestione o alla ripartizione delle spese di tetti o lastrici solari, oppure se desiderate semplicemente comprendere meglio quali sono i vostri diritti e doveri in materia condominiale, vi invitiamo a contattare il nostro studio legale. Saremo lieti di offrirvi una consulenza personalizzata, analizzando nel dettaglio la vostra specifica situazione e fornendovi gli strumenti necessari per far valere le vostre ragioni con la competenza e la professionalità che ogni questione legale merita.