Quando si acquista un appartamento in condominio, raramente si riflette sul fatto che la proprietà non si limita alle mura dell’unità immobiliare. Esistono infatti numerosi elementi comuni, tra cui il suolo e il sottosuolo su cui l’edificio poggia.
Comprendere la natura giuridica di questi beni e i diritti che ne derivano è fondamentale per evitare controversie e tutelare i propri interessi.
Cosa si intende per suolo condominiale
Il codice civile italiano, all’articolo 1117, elenca il suolo tra i primi beni comuni del condominio. Ma cosa comprende esattamente questa definizione? La giurisprudenza ha chiarito nel tempo che per suolo si intende la porzione di terreno sulla quale poggia materialmente l’edificio, comprendendo l’area dove sono ancorate le fondazioni e la superficie su cui si appoggia il pavimento del piano più basso.
È importante sottolineare che questa nozione si riferisce alla parte infima dello stabile, quella che sostiene fisicamente l’intera costruzione. Non rientra in questa categoria il pavimento del piano terra stesso, ma solo l’area sottostante che garantisce stabilità all’edificio. Che il piano più basso emerga completamente dal suolo circostante, vi sia parzialmente inserito o risulti totalmente interrato, il principio rimane invariato: l’area su cui poggia appartiene a tutti i condomini.
La comproprietà riguarda quindi la zona in profondità, quella che si trova sotto la superficie visibile e che accoglie le fondamenta dell’immobile. Si tratta di un elemento strutturale essenziale, la cui funzione principale è garantire sostegno e stabilità all’intero fabbricato.
La ripartizione delle spese e i limiti all’uso individuale
Essendo il suolo un bene comune, le spese necessarie per la sua conservazione e manutenzione vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore della loro proprietà. Questo principio, sancito dall’articolo 1123 del codice civile, assicura che ciascuno contribuisca equamente alla tutela di un elemento fondamentale dell’edificio.
Nessun condomino può arrogarsi il diritto di utilizzare in modo esclusivo il suolo comune senza il consenso degli altri proprietari, a meno che non dimostri di averne acquisito una porzione mediante un titolo valido e specifico. Ogni tentativo di appropriazione unilaterale che impedisca agli altri condomini il paritario godimento del bene rappresenta una violazione dei diritti di proprietà comune.
La presunzione di comunanza stabilita dalla legge opera con efficacia solo nei casi previsti dal codice civile. Quando esistono edifici separati e autonomi costruiti sullo stesso terreno, anche se in tempi diversi e dallo stesso proprietario originario, non si può automaticamente presumere che appartengano al condominio. Serve un titolo specifico che giustifichi l’estensione della proprietà condominiale a tali manufatti.
Il caso particolare delle aree circostanti l’edificio
Una questione che genera frequentemente dubbi riguarda le aree adiacenti o circostanti il fabbricato condominiale. La legge presume comuni solo le parti strettamente necessarie all’esistenza e alla funzionalità dell’edificio. Il terreno che si estende oltre il perimetro delle fondamenta e dei muri esterni non beneficia automaticamente della presunzione di comunanza.
Queste zone limitrofe possono diventare beni comuni solo se esiste un titolo specifico che lo preveda, oppure se si trovano in un rapporto di accessorietà o pertinenza rispetto all’edificio. Per stabilire se un’area contigua al condominio debba considerarsi pertinenza comune, occorre verificare la presenza di due elementi fondamentali: uno oggettivo, rappresentato dalla destinazione concreta del bene accessorio al servizio dell’edificio principale, e uno soggettivo, consistente nella volontà effettiva di creare tale vincolo.
La valutazione richiede un’analisi attenta dello stato dei luoghi e dei rapporti funzionali tra i manufatti condominiali e lo spazio adiacente. Non basta la semplice vicinanza fisica: serve una destinazione effettiva all’uso o all’ornamento dell’edificio principale che giustifichi il riconoscimento della natura comune dell’area.
Il sottosuolo e i limiti agli interventi individuali
Il sottosuolo merita un’attenzione particolare perché rappresenta frequentemente fonte di controversie condominiali. Il diritto di proprietà sul suolo si estende anche alla zona sottostante, entro i limiti in cui può essere utilmente esercitato. Nel contesto condominiale, questa porzione di terreno in profondità al di sotto della superficie appartiene a tutti i condomini, indipendentemente dalla destinazione specifica che può avere.
La funzione primaria del sottosuolo è quella di sostenere l’edificio, garantendone la stabilità strutturale. Anche quando non espressamente menzionato nei documenti di proprietà, il sottosuolo va considerato bene comune, salvo che un titolo specifico non ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno dei condomini, come accade quando vi siano realizzati box, cantine o posti auto destinati a singole unità immobiliari.
Ogni condomino può utilizzare il sottosuolo comune nel rispetto dei principi generali che regolano l’uso dei beni condivisi: senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri di farne uso secondo il loro diritto. Tuttavia, non è consentito procedere a escavazioni in profondità per creare nuovi locali o ampliare quelli esistenti senza il consenso unanime di tutti i condomini. Tale attività comporterebbe infatti l’assoggettamento di un bene comune a esclusivo vantaggio del singolo.
Le pronunce giurisprudenziali
Alcune pronunce giurisprudenziali hanno riconosciuto la legittimità di interventi limitati e necessari, come quelli per garantire una pavimentazione a regola d’arte dei vani esistenti, quando non pregiudicano la funzione di sostegno del sottosuolo né alterano l’equilibrio economico della comunione. Allo stesso modo, è stata ritenuta valida la creazione di collegamenti interni tra unità immobiliari di proprietà dello stesso condomino situate a livelli diversi, purché non compromettano i diritti degli altri.
L’orientamento prevalente della giurisprudenza rimane tuttavia rigoroso: qualsiasi scavo o ampliamento che vada oltre la manutenzione ordinaria e che attragga il bene comune nella disponibilità esclusiva di un singolo proprietario lede i diritti di tutti i condomini e viola le norme sulla proprietà condivisa.
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La corretta comprensione dei diritti sul suolo e sul sottosuolo condominiale è essenziale per prevenire conflitti e tutelare adeguatamente i propri interessi. Le questioni legate a questi beni comuni presentano spesso sfumature complesse che richiedono un’analisi approfondita della situazione specifica, dei titoli di proprietà e della giurisprudenza applicabile.
Se state valutando interventi che coinvolgono il suolo o il sottosuolo del vostro condominio, o se desiderate verificare la legittimità di opere già realizzate da altri condomini, è fondamentale affidarsi a una consulenza legale qualificata. Il nostro studio è a vostra disposizione per fornirvi un’assistenza professionale su tutte le problematiche condominiali, aiutandovi a navigare con sicurezza tra norme civilistiche e orientamenti giurisprudenziali. Contattateci per approfondire questi temi e ricevere una consulenza personalizzata sulla vostra situazione specifica.