Nel contesto della vita condominiale, comprendere quali siano le parti comuni dell’edificio è un aspetto fondamentale per evitare controversie e gestire correttamente la proprietà. Il codice civile, all’articolo 1117, fornisce un elenco dettagliato di questi elementi, suddividendoli in categorie specifiche in base alla loro funzione.
In particolare, si tratta di quegli elementi strutturali indispensabili per l’esistenza stessa dell’edificio. Il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti costituiscono l’ossatura dell’immobile. A questi si aggiungono i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate. Tutti questi elementi appartengono per legge a tutti i condomini, in quanto essenziali alla stabilità e alla funzionalità dell’edificio.
Accanto a queste componenti strutturali, esistono poi elementi che migliorano la vivibilità del condominio e ne facilitano l’utilizzo quotidiano. Le aree destinate a parcheggio, i locali adibiti a servizi comuni come la portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso collettivo rientrano in questa categoria. La loro funzione è quella di rendere più confortevole e pratica la vita all’interno dell’edificio.
Proviamo a spiegare meglio quali siano le loro caratteristiche e quali i diritti e i doveri che scaturiscono da esse. Siamo naturalmente disponibili a fornire una consulenza personalizzata e qualificata cliccando qui.
Impianti e opere di uso comune
Oltre a quanto sopra, un gruppo di parti comuni molto importante comprende tutti gli impianti tecnologici e le opere che consentono il funzionamento dei servizi essenziali. Gli ascensori, i pozzi, gli impianti idrici e fognari rappresentano dotazioni fondamentali per qualsiasi edificio moderno. Particolare attenzione merita la categoria dei sistemi centralizzati: gli impianti di distribuzione del gas, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento, nonché i sistemi per la ricezione radiotelevisiva e l’accesso a flussi informativi di vario genere.
La normativa stabilisce che questi impianti siano considerati comuni fino al punto in cui si diramano verso le singole proprietà individuali. Nel caso di impianti unitari, il limite della proprietà comune si estende fino al punto di utenza, salvo diverse disposizioni previste dalle normative di settore. Una precisazione particolarmente importante quando si devono affrontare interventi di manutenzione o ammodernamento degli impianti.
Le novità introdotte dalla riforma del 2012
La legge di riforma della disciplina condominiale del 2012 ha apportato significative modifiche all’articolo 1117 del codice civile, chiarendo alcuni aspetti che in precedenza generavano incertezze interpretative.
L’inserimento esplicito delle facciate tra le parti comuni ha risolto numerose controversie: qualsiasi intervento sulla facciata, anche se a vantaggio di una singola unità immobiliare, richiede ora l’autorizzazione condominiale. Si pensi all’installazione di un condizionatore esterno o alla posa di una tenda: trattandosi di modifiche che interessano una parte comune, necessitano del consenso del condominio.
L’esplicita menzione delle aree destinate a parcheggio ha chiarito che questi spazi, sia interni che esterni all’edificio, rientrano tra le proprietà condivise. Un cortile scoperto utilizzato per la sosta delle auto o un piano interrato adibito ad autorimessa comune sono ora inequivocabilmente riconosciuti come parti comuni.
Anche per quanto riguarda i sottotetti, la riforma ha fornito un criterio oggettivo di valutazione: sono considerati comuni solo quelli che, per caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati all’uso collettivo. Questa precisazione permette di distinguere più facilmente tra sottotetti condominiali e quelli che costituiscono pertinenze esclusive delle unità immobiliari sottostanti.
Delibere e innovazioni sulle Parti Comuni
Le decisioni relative alle parti comuni vengono assunte dall’assemblea condominiale secondo specifiche maggioranze. Per le innovazioni ordinarie, dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, è richiesta l’approvazione con il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.
Maggioranze più agevoli sono previste per le cosiddette innovazioni favorite, quelle cioè che riguardano la sicurezza e la salubrità degli edifici, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, la produzione di energia da fonti rinnovabili e il miglioramento della ricezione dei segnali informativi. In questi casi è sufficiente il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
Esistono tuttavia limiti invalicabili: sono vietate le innovazioni che compromettono la stabilità o la sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono le parti comuni inutilizzabili anche per un solo condomino. Quando un’innovazione comporta una spesa particolarmente gravosa o ha carattere voluttuario, i condomini che non intendono beneficiarne possono essere esentati dal contributo, purché l’opera sia suscettibile di utilizzazione separata.
Quando una parte è davvero comune?
La giurisprudenza ha chiarito che la presunzione di comunione di un bene deriva sia dalla sua attitudine oggettiva al godimento collettivo sia dalla sua concreta destinazione al servizio comune. Chi rivendica la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio ha l’onere di dimostrare il proprio diritto attraverso un titolo d’acquisto che escluda in modo inequivocabile la natura comune del bene.
Per i sottotetti, la loro natura viene determinata primariamente dai titoli di proprietà. In assenza di questi, si presume la comunione quando il sottotetto presenta caratteristiche strutturali e funzionali che lo rendono oggettivamente destinato all’uso comune. Può considerarsi pertinenza esclusiva dell’appartamento dell’ultimo piano solo quando svolge l’esclusiva funzione di isolamento termico e non possiede dimensioni o caratteristiche tali da consentirne l’utilizzo come vano autonomo.
Un’assemblea condominiale può validamente destinare un’area comune a parcheggio con assegnazione dei singoli posti auto, purché tale destinazione si limiti a rendere più ordinato e razionale l’uso paritario del bene, senza attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione loro assegnata. Quando è impossibile il godimento simultaneo da parte di tutti i proprietari, deve essere previsto un sistema di godimento turnario che garantisca a ciascuno pari opportunità di utilizzo.
I limiti al godimento delle parti comuni
La normativa è molto chiara nel vietare comportamenti che alterino la natura comune di determinate porzioni dell’edificio. Il proprietario dell’ultimo piano non può legittimamente trasformare una parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo o occuparla permanentemente con altre strutture. Anche se la porzione modificata continua a svolgere la funzione di copertura, tale condotta risulta illecita perché sottrae definitivamente agli altri condomini ogni possibilità di godimento futuro.
Analogamente, le scale e i relativi pianerottoli costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e appartengono a tutti i condomini nella loro interezza, anche quando servono principalmente alcune porzioni dello stabile. L’ultima rampa di scale che collega l’ultimo piano alle soffitte sottostanti non può essere considerata di proprietà esclusiva, essendo parte integrante della struttura che serve all’intero edificio come strumento indispensabile per l’accesso alla copertura.
Perché richiedere una consulenza specializzata
La gestione delle parti comuni condominiali richiede una conoscenza approfondita della normativa e della giurisprudenza. Ogni situazione presenta caratteristiche specifiche che meritano un’attenta valutazione professionale. Se hai dubbi sulla natura di una parte dell’edificio, se devi affrontare una controversia con altri condomini o se necessiti di assistenza nella gestione di innovazioni e modifiche alle parti comuni, contatta il nostro studio legale.
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