Cedolare secca affitti brevi: aliquota 26% per i plurilocatori – guida rapida
È in vigore in modo retroattivo per i redditi maturati dal 1 gennaio 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi per i plurilocatori. Non rileva, pertanto, la data di stipula dei contratti e la percezione dei canoni.
A darne notizia è l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10/E (scaricabile qui), che si sofferma sugli effetti dell’art. 1, co. 63 della legge di bilancio 2024, che ha modificato l’art. 4 d.l. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla l. 21 giugno 2017, n. 96.
Le locazioni brevi
Ricordiamo come il comma 1 dell’art. 4 qualifichi come locazioni brevi i contratti di locazione d’immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Viene inclusa in tale definizione anche i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Ebbene, come precisa la circolare n. 24/E del 2017, i contratti sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto quali:
- i contraenti
- l’oggetto (l’immobile ed eventuali prestazioni accessorie)
- la durata
- il corrispettivo.
Al riguardo, ricordiamo che sono escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio d’attività d’imprese: in questo caso, le locazioni costituiscono esercizio d’impresa se derivano dall’esercizio d’attività organizzata in forma d’impresa.
Si rammenta altresì che il regime della cedolare secca è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Ne deriva che in caso di destinazione alla locazione breve di cinque o più appartamenti, allora l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, precludendo di fatto l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.
Come cambia l’aliquota dell’imposta
Tutto ciò premesso, condividiamo ora come il comma 63 del provvedimento in esame preveda al primo periodo quanto segue:
ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
Al secondo periodo, la norma stabilisce che
l’aliquota di cui al primo periodo è ridotta al 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
In altri termini, in relazione ai redditi derivanti dalle locazioni brevi, la nuova disposizione prevede un aumento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, ora stabilita nella misura ordinaria del 26 per cento in luogo del 21 per cento.
Contestualmente, riconosce al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento sui redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente.
L’individuazione di tale unità immobiliare dovrà avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse. La disposizione trova applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di bilancio 2024 e, quindi, dal 1° gennaio 2024. Non rileva la data di stipula dei predetti contratti e la percezione dei canoni. Rimane salva, ovviamente, la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare specificamente individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
La ritenuta operata dai soggetti intermediari
Concludiamo infine ricordando come la nuova norma intervenga stabilendo che, se i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, gli stessi siano tenuti a operare, come sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.
La ratio di questa modifica è quella di evitare ulteriori adempimenti a carico dei soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, ovvero che gestiscono portali telematici.
In altri termini, la ritenuta prevista è mantenuta nella misura del 21 per cento, prevedendo, nel contempo, che sia operata dagli “intermediari” a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.